¿Es mejor vender o alquilar mi casa este 2022?

  • por asmcasas
  • hace 1 mes
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Posiblemente sea la pregunta del millón que muchos propietarios se siguen haciendo y queremos atacar directamente la respuesta. La decisión sobre si alquilar o vender un inmueble en posesión dependerá (siempre que no esté motivado por una urgencia económica) de la rentabilidad que genere la renta del alquiler. Aunque en estos casos lo mejor sería el asesoramiento de una inmobiliaria o experto en el mercado local de tu zona, en este blog vamos a exponer de forma sencilla cómo hacer los números con ejemplos prácticos para que no se tengan dudas.

 

Basándonos en la idea de que la forma más efectiva de parar la erosión de un patrimonio es vender el inmueble en cuestión, se plantea cómo saber si será mejor alquilar o vender ese inmueble en base a las ganancias que vayamos a obtener. 



Podríamos aplicar diferentes normas pero para que sea significativo, pero nos vamos a quedar solo con los alquileres de pisos en los que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima del 5% (para amplias zonas urbanas) y del 8-10% en zonas de veraneo como podría ser Benicásim; es decir, sólo allí donde los frutos del piso (los alquileres) representan valores por encima de 5% (o el 8-10%) respecto al precio de potencial venta del piso en la zona que sea. Un piso cuyo rendimiento por alquiler esté por debajo del 5% (o del 8-10%), suele ser más caro (las ganancias no justifican su precio), de ahí que su precio continúe bajando en los próximos años. Por esta razón nos interesará venderlo lo antes posible. 

Conocer estas normas de rentabilidad básicas será el primer paso para plantear nuestra estrategia sobre el inmueble. Sin embargo, el siguiente paso que deberemos averiguar y, posiblemente sea uno de los más importantes, sea saber a qué precio se puede estar realmente vendiendo mi piso o uno similar en el mercado en un momento determinado. Para esto, lo aconsejable nuevamente es acudir a varias agencias inmobiliarias a las que les comunicaré mi intención de venta de la propiedad en un plazo moderado aproximado de unos tres meses; de esta forma, harán una tasación real de la vivienda y no sesgada. Para poder realizar bien este ejercicio se tiene que conocer bien el precio real de mercado.

 

Pongamos un supuesto de alquiler para calcular su rentabilidad:

Ingreso por alquiler: Mensual/ 700 euros – Anual/ 8.400 euros

Gastos de comunidad/mantenimiento: Mensual/ 50 euros – Anual/ 600 euros

Renta neta: Mensual/ 650 euros – Anual/ 7.800 euros

 

Pongamos un supuesto de venta para calcular su rentabilidad:

Precio de venta del inmueble o similar en el mercado de segunda mano = 150.000 euros (no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y constructoras/promotoras al estar éste intervenido por el sistema financiero que ofrece condiciones de financiación únicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de protección oficial o similar).

Gastos de transacción 10% (de 150.000 euros) = 15.000 euros

Precio de compraventa efectiva = 135.000 euros

Rentabilidad del alquiler: 7.800 euros/135.000 euros x 100 = 5,78%

 

Como vemos en este caso, al estar la rentabilidad por encima del 5%, ya nos interesa alquilarlo, siempre que nos encontremos en una grande superficie, si por el contrario nos encontramos en la playa donde suelen haber bastantes segundas residencias, al no estar entre el 8 o el 10, podríamos plantearnos venderlo.

También hay que tener muy en cuenta que los precios de los alquileres van fluctuando, con lo que las rentabilidades futuras del bien también continuarán haciéndolo. Por esta razón siempre es interesante plantearse si es mejor vender o alquilar y hacer este ejercicio para ver qué es lo mejor.

 

Sobre papel, y siendo simplemente inversores con grandes capitales o patrimonios, este ejercicio sería bastante útil entre otros para determinar qué acción nos dará mayor rentabilidad sobre una propiedad inmobiliaria, sin embargo, la mayoría, somo personas llanas y normales y habitualmente cuando nos enfrentamos a esta decisión es por otras casuísticas. Es por ese que a la hora de tomar una decisión sobre el inmueble habrá que plantearse también las ventajas y desventajas que suponen.

Ventajas de vender

  • Dinero rápido: como has visto antes, una de las cosas que se pueden tener en cuenta es la situación perosnal. Si existe necesidad de liquidez, la venta podría ser una muy buena opción. 

 

  • Se evitan líos familiares: si la casa es heredada, venderla es la mejor forma de evitarse problemas. Alquilar una casa que tiene varios propietarios puede ser muy complicado y nada rentable.

 

  • Se evitan gastos a largo plazo: tener una vivienda conlleva impuestos, labores de mantenimiento, etc. Toda una serie de gastos que hay que realizar aunque la casa no genere rendimiento. Además, si la casa está vacía, existe el riesgo de que sea ocupada. 

Desventajas de vender

  • Gastos de venta: la venta supone asumir unos gastos importantes y pasará algo de tiempo hasta que encuentres comprador cualificado

.

  • En caso de que se tenga una hipoteca y se cancele: si el inmueble tiene hipoteca y en vez de traspasarla al nuevo propietario la vas a cancelar, el gasto puede ser importante por la amortización anticipada.

Ventajas de alquilar

  • Conservación del patrimonio: se mantiene la titularidad de la casa, con todas las ventajas que eso supone, como la opción de venta en el futuro. Además, llos beneficios recibidos se podrán usar para avalar posibles compras.

 

  • Trámites sencillos: al contrario de lo que ocurre a la hora de vender, el papeleo derivado del alquiler es muy sencillo y el tiempo de espera relativamente corto.

Desventajas de alquilar

  • El alquiler se incluye en el IRPF: la Agencia Tributaria debe saber que tienes una vivienda en alquiler, lo que implica pagar los impuestos derivados.
  • Posibilidad de encontrar un mal inquilino: una persona morosa, o que no cuida bien la casa, puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza.
  • Tener que actuar como casero: ser casero no es nada sencillo, implica tomar 

decisiones importantes y hacer desembolsos para que la casa esté en óptimas condiciones.

Ya conoces las ventajas y desventajas de vender o alquilar tu casa para poder obtener el mayor beneficio posible. Como has podido comprobar, ambas opciones tienen puntos positivos y negativos y tendrás que tener muy en cuenta tus circunstancias personales, calcular las rentabilidades y tus necesidades para tomar la mejor decisión. Lo mejor es que consultes con expertos que conozcan el mercado inmobiliario, de esta forma te aseguras de que estás tomando la mejor decisión.



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