por asmcasas En este post vamos a responder a la pregunta del millón, ya que es mucha gente la que ha acudido a nuestras oficinas preguntándonos lo mismo: ¿se puede vender una casa con hipoteca?, si tengo un crédito hipotecario que aún no he acabado de pagar, ¿puedo vender mi casa? Pues bueno, ya adelanto la respuesta: ¡SÍ! Por supuesto, puedes deshacerte de un piso con hipoteca de múltiples formas y encima salir ganando en alguna ocasión.
Es por eso que en este artículo voy a explicar las 3 casuísticas que suelen darse en este tipo de transacciones para que entiendas cómo se puede vender un inmueble con préstamo hipotecario pendiente de forma correcta y sencilla.
1. Cancelación del préstamo por venta de vivienda a un precio superior
¡Enhorabuena! Si consigues vender tu casa a un precio superior a la cantidad que te queda por pagar de hipoteca podrás cancelar tu deuda hipotecaria y además usar ese mismo dinero para cubrir los gastos de vender un piso con hipoteca pendiente.
Pasos a seguir:
- Ir a nuestro banco a pedir el certificado de deuda pendiente. Este documento será importantísimo que lo presentemos durante la firma de la compraventa. Además deberemos rellenar el formulario de Actos Jurídicos Documentados
- Una vez tengamos el cheque de la venta, deberemos ir al banco a ingresar el dinero con el que saldaremos la deuda de la hipoteca y los cargos de cancelación. El importe restante será el beneficio que se haya obtenido de la transacción (ganancia patrimonial).
- El comprador deberá ir al Registro de la Propiedad y aportar el documento donde se expone que la deuda hipotecaria pendiente ha sido cancelada y que el piso está libre de cargas.
2. Vender un piso hipotecado a un precio inferior al de la deuda hipotecaria pendiente
En este caso vendes tu casa a un precio inferior a la cantidad que te queda por pagar de hipoteca. La única diferencia es que el cheque se destina al 100% a cubrir la deuda. No pasa nada, se puede vender una casa y seguir pagando la hipoteca, sin embargo, habrás conseguido reducir la deuda considerablemente por el importe de la compraventa acordado.
Pasos a seguir:
- Ir al banco y solicitar el certificado de deuda pendiente para presentarlo en la firma.
- IMPORTANTE: La deuda pendiente ya no es hipoteca. La nueva deuda generada es independiente a la hipoteca, convirtiéndose en un nuevo préstamo bancario con sus características propias.
- Pagar la comisión por cancelación de hipoteca y los gastos de la apertura de un nuevo préstamo personal.
Existe la posibilidad de vender una casa hipotecada y que no te salga a cuenta la transacción, por lo que deberás contemplar, con tu banco e inmobiliaria, la rentabilidad que te puede ocasionar la transacción. A lo mejor, es preferible esperar a que el inmueble se revalorice. Si por el contrario te urge vender, la siguiente alternativa te puede interesar bastante: transmisión hipotecaria.
3. Transmisión hipotecaria al comprador
Siempre existe el caso de que el comprador pueda comprar la casa con deuda hipotecaria y asumir la deuda de la hipoteca. Esto se conoce como subrogación hipotecaria y puede ahorrarte dolores de cabeza si lo que quieres es deshacerte cuanto antes de la vivienda y la hipoteca.
Para llevar a cabo esta opción el banco deberá estudiar el perfil de riesgo del comprador para validar la operación como segura, acción que presenta gastos y que deberán ser liquidados por el vendedor, así como la comisión de subrogación.
Pasos a seguir:
- Solicitar al banco la subrogación de la hipoteca.
- Se procederá con el estudio de solvencia del comprador. Si el banco da el ok, se firmará un documento para hacer el cambio de nombre de la hipoteca.
- En este momento el comprador será el responsable de la hipoteca con las condiciones que ya traía sin posibilidad de negociar otras nuevas.
Pero… ¿Qué pasa si el banco no ha aprobado al comprador como apto para realizar la transacción? Tienes la libertad de poder seguir adelante (en la mayoría de los casos) por medio de un contrato de deuda con el comprador. En él se especificará que deberá asumir las cuotas mensuales de la hipoteca. Sin embargo, existe el peligro de que deje de pagar y entonces te veas en una confrontación con el comprador por un lado y con el banco por otro.
¿Es posible vender una casa hipotecada y comprar otra pidiendo otra hipoteca?
Aquí viene otra duda que también se repite mucho la gente que pretende vender su casa hipotecada pero para comprar otra nueva. “Quiero cambiar de casa pero tengo una hipoteca”.
Muchos se llevan las manos a la cabeza pensándose que es una locura pagar dos hipotecas, pero nada más lejos de la realidad, sólo pagas una. En este caso, puedes comprar una casa con deuda hipotecaria y unificar las dos hipotecas en una única cuota mensual menor.
Esto se consigue con hipoteca puente y puede ser una opción bastante cómoda para aquellos que se encuentren en estas circunstancias. Sin embargo, la hipoteca puente tiene una condición, y es que debes vender la primera vivienda en un plazo entre 6 meses y 5 años. Si no cumples este requisito porque se demora la venta, existen algunos riesgos y te las tendrás que ver con el banco.
Aún no se si es seguro vender mi casa hipotecada, ¿es buen momento?
El mercado inmobiliario está en contínuo movimiento, por lo que hay que estar siempre alerta de posibles contratiempos y poder predecir cuándo será el mejor momento para vender un inmueble, y más, con estas características.
Además pueden existir casuísticas alternativas a tener en cuenta como que el piso hipotecado que quieras vender tenga un inquilino. En ese contexto, te aconsejo que le pegues un ojo a nuestro post sobre cómo vender un piso con inquilino.
En Asmcasas somos expertos en el mercado inmobilairio de la localidad de Benicasim y Valencia, por lo que si quieres contactar con nosotros para comentarnos tu caso y que te aconsegemos sobre qué es mejor para tu situación, ya lo sabes, Artículos Relacionados
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